Arten der Due-Diligence-Prüfung

Die Due Diligence einer Immobilie ist mitunter sehr umfangreich und wird in verschiedene Analysebereiche unterteilt

Financial Due Diligence

Im Rahmen der finanziellen Due Diligence werden alle finanzrelevanten Daten einer Immobilie zusammengetragen und aufbereitet, darunter Erträge, Aufwände, Chancen und Risiken.

Neben der Analyse von aktuellen – oft durch externe Berater durchgeführten – Immobilienbewertungen fließt auch der für die Zukunft prognostizierte Wert des Objekts ein. Er wird in der Regel anhand des sogenannten Discounted-Cashflow-Verfahrens ermittelt. 

Die Financial Due Diligence ist Basis für die Kaufentscheidung des Investors sowie den letztlichen Kaufpreis und die Finanzierungsmöglichkeiten durch Banken und andere Kapitalgeber.

Legal and Tax Due Diligence

Die rechtliche Due Diligence umfasst die Analyse von Miet- und Pachtverträgen, von Mietsicherheiten, sonstigen Verträgen und Pflichten als auch Versicherungsverhältnissen.

Außerdem werden die aktuellen Grundbuchdaten der Immobilie geprüft.

Ziel der Tax Due Diligence ist es, die verschiedenen Steuerarten, die beim Immobilienerwerb anfallen können, zu analysieren und etwaige steuerliche Risiken zu identifizieren. 

Der Umfang der Tax Due Diligence kann von Objekt zu Objekt stark variieren und hängt unter anderem davon ab, ob lediglich ein Grundstück oder ein leerstehendes Gebäude erworben wird oder ob der Käufer beim Immobilienkauf auch in bestehende Mietverträge eintritt.

Technical Due Diligence

Bei der technischen Due Diligence geht es darum, den technischen Zustand der Immobilie sicher und detailliert zu ermitteln und Risiken zu identifizieren, die sich zum Beispiel aus dem Bau oder dem Brandschutz ergeben können. 

Dabei werden alle technischen Informationen und Dokumente, die relevant sind, geprüft, etwa Genehmigungsunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle sowie Energieausweise und Unterlagen zum Nachweis von Instandhaltungsmaßnahmen.

Zudem wird die technische Gebäudeausrüstung begutachtet, der Instandsetzungsbedarf an der Immobilie ermittelt, eventuelle Modernisierungspotenziale und Drittverwendungsfähigkeiten geprüft.

Um eine möglichst genaue Technical Due Diligence zu gewährleisten, werden Objektbesichtigungen durch Spezialisten wie Architekten oder Bauingenieuren vorgenommen. So können etwaige Mängel vor Ort direkt identifiziert werden und es kann geklärt werden, welche Maßnahmen zur Behebung erforderlich sind.

Environmental Due Diligence

Bei der Environmental Due Diligence geht es darum, technische und rechtliche Umweltfragen zu klären – und zwar über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg, also von Planung und Bau bis hin zur Nutzung sowie dem eventuellen Verkauf (und darüber hinaus).

Im Rahmen der Environmental Due Diligence findet – wie auch bei der technischen Due Diligence – eine Objektbesichtigung statt.

Dabei wird die Immobilie nach umwelttechnischen Kriterien bewertet. Wichtige Aspekte sind hier unter anderem die Emissionen und mögliche Gefahrstoffe, die Wasserversorgung und -entsorgung, Bauschadstoffe, etwaige Altlasten sowie das Risiko für Umweltkatastrophen, zum Beispiel Erdbeben oder Überschwemmungen. 

Neben der Untersuchung der Immobilie werden in der Regel außerdem geologische Untersuchungen vorgenommen. Diese sind insbesondere dann zentral, wenn ein Verdacht auf Altlasten besteht.