Tipos de diligencia debida
La diligencia debida de una propiedad es a veces muy extensa y se divide en diferentes áreas de análisis
Diligencia debida financiera
Como parte de la diligencia debida financiera, se cotejan y preparan todos los datos financieramente relevantes relativos a una propiedad, incluidos ingresos, gastos, oportunidades y riesgos.
Además de analizar las valoraciones inmobiliarias actuales -a menudo realizadas por consultores externos-, también se tiene en cuenta el valor del inmueble previsto para el futuro. Suele determinarse utilizando el método del flujo de caja descontado.
La diligencia debida financiera constituye la base de la decisión de compra del inversor, así como del precio de compra final y de las opciones de financiación que ofrecen los bancos y otros proveedores de capital.
Diligencia debida jurídica y fiscal
La diligencia debida legal incluye el análisis de los contratos de alquiler y arrendamiento, las garantías de alquiler, otros contratos y obligaciones, así como las relaciones de seguros.
También se comprueban los datos catastrales actuales de la propiedad.
El objetivo de la diligencia debida fiscal es analizar los distintos tipos de impuestos que pueden surgir al adquirir una propiedad e identificar cualquier riesgo fiscal.
El alcance de la diligencia debida fiscal puede variar mucho de un inmueble a otro y depende, entre otras cosas, si solo se adquiere un solar o un edificio vacío o si el comprador también suscribe contratos de alquiler existentes al adquirir un inmueble.
Diligencia debida técnica
La diligencia debida técnica consiste en determinar de forma fiable y detallada el estado técnico del inmueble e identificar los riesgos que pueden derivarse de la construcción o la protección contra incendios, por ejemplo.
Se comprueba toda la información y documentación técnica pertinente, como los documentos de autorización, los registros de mantenimiento e inspección, los certificados de eficiencia energética y los documentos que acrediten las medidas de mantenimiento.
Además, se evalúa el equipamiento técnico del edificio, se determina la necesidad de reparaciones en el inmueble y se examina cualquier potencial de modernización y uso por terceros.
Con el fin de garantizar una diligencia debida técnica lo más precisa posible, las inspecciones de los inmuebles las llevan a cabo especialistas como arquitectos o ingenieros civiles. Esto permite identificar directamente in situ cualquier defecto y aclarar las medidas necesarias para subsanarlo.
Diligencia debida medioambiental
La diligencia debida medioambiental consiste en aclarar las cuestiones medioambientales, técnicas y jurídicas a lo largo de todo el ciclo de vida de la propiedad, es decir, desde la planificación y construcción hasta la utilización y posible venta (y más allá).
Al igual que en el caso de la diligencia debida técnica, se realiza una inspección de la propiedad como parte de la diligencia debida medioambiental.
La propiedad se evalúa según criterios medioambientales. Los aspectos más importantes son las emisiones y posibles sustancias peligrosas, el suministro y la eliminación de agua, los contaminantes de los edificios, los posibles lugares contaminados y el riesgo de catástrofes medioambientales como terremotos o inundaciones.
Además de examinar la propiedad, también suelen realizarse investigaciones geológicas. Estas son especialmente importantes si se sospecha que hay terrenos contaminados.
Conclusión:
La diligencia debida es una medida extremadamente compleja y muy importante en el contexto de la compra de un inmueble y es aconsejable sobre todo para grandes proyectos inmobiliarios, pero también para proyectos inmobiliarios más pequeños.
Puede entenderse como un análisis preciso de los puntos fuertes y débiles del inmueble, en el que se determinan los riesgos potenciales, además del valor de un inmueble. Si la diligencia debida revela defectos, el precio de compra puede renegociarse y ajustarse. Si los defectos son demasiado graves, el inversor puede incluso abstenerse de comprar la propiedad.